بررسی تخلفات ساختمانی

تخلفات ساختمانی عدم رعایت الزاماتی است که در قوانین شهرداری و نظام مهندسی وجود دارد

تخلفات ساختمانی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در ساخت و سازها به وجود می آید

برای شناسایی تخلفات ساختمانی باید انواع مختلف آن را مورد بررسی قرار داد. تخلفات ساختمانی اعم است از:

ساخت و ساز بدون پروانه

اضافه تراکم

کاربری و غیره

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها به تخلفات ساختمانی غیر کیفری اختصاص دارد

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مقرر داشته است: 

«مالكين اراضي و املاك واقع در محدودة شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفكيك اراضي

و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمايند.

شهرداري مي تواند از عمليات ساختماني ساختمان‌های بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه

به وسيله مأمورين خود اعم از آنكه ساختمان در زمين محصور يا غیر محصور واقع باشد جلوگيري كند.

تخلفات ساختمانی
تبصره ۱- 

در موارد مذكور فوق كه از لحاظ اصول شهرسازي يا فني يا بهداشتي قلع تأسيسات و بناهاي خلاف مشخصات

مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد يا بدون پروانة شهرداري ساختمان احداث يا شروع به احداث شده باشد

به تقاضاي شهرداري موضوع در كميسيون هايي مركب از نماينده وزارت كشور به انتخاب وزير كشور

و يكي از اعضاي انجمن شهر، به انتخاب انجمن مطرح مي‌شود. كميسيون پس از وصول پرونده

به ذي نفع اعلام مي‌كند كه ظرف ده روز توضيحات خود را كتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذكور

كميسيون مكلف است موضوع را با حضور نماينده شهرداري كه بدون حق رأي براي اداي توضيح شركت مي كند

ظرف مدت يك ماه تصميم مقتضي برحسب مورد اتخاذ كند در مواردي كه شهرداري از ادامة ساختمان

بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيري مي‌كند مكلف است حداكثر ظرف يك هفته از تاريخ جلوگيري

موضوع را در كميسيون مذكور مطرح كند در غير اين صورت كميسيون به تقاضاي ذينفع به موضوع رسيدگي خواهد كرد.

در صورتي كه تصميم كميسيون بر قلع تمام يا قسمتي از بنا باشد مهلت مناسبي كه نبايد از دو ماه،

تجاوز كند تعيين مي‌كند.

شهرداري مكلف است تصميم مزبور را به مالك ابلاغ كند.

هرگاه مالك در مهلت مقرر اقدام به قلع بناء نكند شهردار رأساً اقدام كرده

و هزينة آن را طبق مقررات آيين‌نامة اجراي وصول عوارض از مالك دريافت خواهد كرد.

تبصره ۲-

 در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زيربناي مندرج در پروانة ساختماني واقع در حوزة استفاده از اراضي

مسكوني كميسيون مي‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكاني

(در بر خيابان هاي اصلي يا خيابان هاي فرعي و يا كوچ بن‌باز يا بن‌بست) رأي به اخذ جريمه‌اي كه

متناسب با نوع استفاده از فضاي ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفي باشد

تعيين و شهرداري مكلف است بر اساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام كند

(جريمه نبايد از حداقل يك دوم كم تر و از سه برابر ارزش معاملاتي براي هر مترمربع بناي اضافه بيشتر باشد).

در صورتي كه ذينفع از پرداخت جريمه خودداري كرد، شهرداري مكلف است

مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاي صدور رأي تخريب را بكند.

كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأي تخريب اقدام خواهد نمود.

تبصره ۳-

 در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانة ساختماني واقع در حوزة استفاده از اراضي تجارتي و

صنعتي و اداري كميسيون مي‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكاني

(در بر خیابان‌های اصلي يا خیابان‌های فرعي و يا كوچه بن‌باز يا بن‌بست) رأي به اخذ جريمه‌اي كه متناسب

با نوع استفاده از فضاي ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفي باشد تعيين و شهرداري مكلف است

بر اساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام كند (جريمه نبايد از حداقل دو برابر كم‌تر

و از چهار برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر مترمربع بناي اضافي ايجاد شده بيش‌تر باشد).

در صورتي كه ذينفع از پرداخت جريمه خودداري كرد شهرداري مكلف است مجدداً پروانه را به

همان كميسيون ارجاع و تقاضاي صدور رأي تخريب بكند.

كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأي تخريب اقدام خواهد كرد.

تبصره ۴– 

در مورد احداث بناي بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضي مربوطه در صورتي كه اصول فني و بهداشتي

و شهرسازي رعايت شده باشد كميسيون مي‌تواند با صدور رأي اخذ جريمه به ازاء هر مترمربع بناي بدون

مجوز يك دهم ارزش معاملاتي ساختمان يا يك پنجم ارزش سرقفلي ساختمان در صورتي كه ساختمان ارزش دريافت سرقفلي داشته باشد،

هر كدام كه مبلغ آن بيش‌تر است از ذي نفع، بلامانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهرداري اعلام كند.

اضافه بنا زائد بر تراكم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌هاي ۲ و ۳ عمل خواهد شد.

تبصره ۵ – 

در مورد عدم احداث پاركينگ و يا غيرقابل استفاده بودن آن و عدم امكان اصلاح آن كميسيون مي‌تواند

با توجه به موقعيت محلي و نوع استفاده از فضاي پاركينگ، رأي به اخذ جريمه‌اي كه حداقل يك برابر

و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر مترمربع فضاي از بين رفتة پاركينگ باشد، صادر كند

(مساحت هر پاركينگ با احتساب گردش ۲۵ مترمربع مي‌باشد). شهرداري مكلف به اخذ جريمة تعيين شده و صدور برگ پايان ساختمان مي‌باشد.

تبصره ۶-

 (اصلاحي ۲۷/۶/۱۳۵۸) در مورد تجاوز به معابر شهر، مالكين موظف هستند در هنگام نوسازي بر اساس پروانة ساختمان و طرح هاي مصوب رعايت برهاي اصلاحي را بكند،

در صورتي كه برخلاف پروانه و يا بدون پروانه تجاوزي در اين مورد انجام گيرد شهرداري مكلف است از ادامة عمليات جلوگيري و پروانة امر را به كميسيون ارسال كند.

در ساير موارد تخلف ماندن عدم استحكام بنا، عدم رعايت اصول فني و بهداشتي و شهرسازي در ساختمان رسيدگي به موضوع در صلاحيت کمیسیون‌های مادة ۱۰۰ است.

تبصره ۷- 

(اصلاحي ۲۷/۶/۱۳۵۸) مهندسان ناظر ساختماني مكلفند نسبت به عمليات اجرايي ساختماني كه به مسئوليت آنان احداث مي‌گردد،

از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فني ضميمة آن مستمراً نظارت كرده

و در پايان كار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فني را گواهي كنند.

هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهي كند و يا تخلف را به‌موقع به شهرداري اعلام نكند و موضوع منتهي

به طرح در كميسيون مندرج در تبصره يك مادة ۱۰۰ قانون شهرداري و صدور رأي بر جريمه يا تخريب

ساختمان گردد، شهرداري مكلف است مراتب را به نظام معماري و ساختماني منعكس كند.

شوراي انتظامي نظام مذكور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصير برابر قانون نظام معماري

و ساختماني حسب مورد با توجه به اهميت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محروميت از كار

و در صورتي كه مجدداً مرتكب تخلف شود كه منجر به صدور رأي تخريب به وسيله كميسيون مادة ۱۰۰ گردد

به حداكثر مجازات محكوم كند.

مراتب محكوميت از طرف شوراي انتظامي نظام معماري و ساختماني در پروانة اشتغال درج و در يك يا

چند مورد از جرايد كثيرالانتشار اعلام مي‌گردد.

شهرداري مكلف است تا صدور رأي محكوميت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پروندة

كميسيون مادة ۱۰۰ قانون شهرداری به مدت حداكثر ۶ ماه از اخذ گواهي امضا مهندس ناظر مربوطه براي ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداري خودداري كند.

مأمورين شهرداري نيز موكلفند در مورد ساختمان ها نظارت كند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگيري نكنند و يا در مورد صدور گواهي انطباق ساختمان با پروانه مرتكب تقصيري شوند،

طبق مقررات قانوني به تخلف آنان رسيدگي مي‌شود و در صورتي كه عمل ارتكابي مهندسان ناظر و مأمورين شهرداري واجد جنبة جزايي هم باشد از اين جهت نيز قابل تعقيب خواهند بود.

در مواردي كه شهرداري مكلف به جلوگيري از عمليات ساختمان است و دستور شهرداري اجرا نشود

مي‌تواند با استفاده از مأمورين اجراييات خود و در صورت لزوم مأمورين انتظامي براي متوقف ساختن عمليات ساختماني اقدام كند.

تبصره ۸- 

(اصلاحي ۲۷/۶/۱۳۵۸)- دفاتر اسناد رسمي مكلفند قبل از انجام معاملة قطعي در مورد ساختمان‌ها

گواهي پايان کار ساختمان و در مورد ساختمان های ناتمام و پیش فروش ساختمان گواهي عدم خلاف تا تاريخ انجام معامله را كه توسط شهرداري صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قيد كند.

در مورد ساختمان هايي كه قبل از تصويب قانون ۶ تبصره الحاقي به مادة ۱۰۰ قانون شهرداري ها (۲۴/۱۱/۱۳۵۵) معامله انجام گرفته و از يد مالك اوليه خارج شده باشد،

در صورتي كه مورد معامله كل پلاك را شامل نگردد گواهي عدم خلاف يا برگ پايان ساختمان الزامي نبوده و با ثبت و تصريح آن در سند انجام معامله بلامانع مي‌باشد.

در مورد ساختمان هايي كه قبل از تاريخ تصويب نقشة جامع شهر ايجاد شده در صورتي كه اضافه بناي جديدي حادث نگرديده باشد

و مدارك و اسناد نشان دهندة ايجاد بنا قبل از سال تصويب طرح جامع شهر باشد، با ثبت و تصريح مراتب فوق در سند مالكيت انجام معامله بلامانع مي‌باشد.

تبصره ۹- 

(الحاقي ۲۷/۶/۱۳۵۸)- ساختمان هايي كه پروانة ساختمان آن‌ها قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر، صادر شده است از شمول تبصره يك مادة ۱۰۰ قانون شهرداري معاف مي‌باشند.

تبصره ۱۰ –

(الحاقي ۲۷/۶/۱۳۵۸)- در مورد آراء صادره از كميسيون مادة ۱۰۰ قانون شهرداري هرگاه شهرداري يا مالك يا قائم‌مقام او از تاريخ ابلاغ رأي ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأي اعتراض كند،

مرجع رسيدگي به اين اعتراض كميسيون ديگر مادة ۱۰۰ خواهد بود كه اعضاي آن غير از افرادي باشند كه در صدور رأي قبلي شركت داشته‌اند. رأي اين كميسيون قطعي است.

تبصره ۱۱- 

(الحاقي ۲۷/۶/۱۳۵۸)- آيين‌نامة ارزش معاملاتي ساختمان پس از تهيه توسط شهرداري و تصويب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و اين ارزش معاملاتي سالي یک‌بار قابل‌ تجديدنظر خواهد بود.»

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری جهت رسیدگی و صدور رای در خصوص تخلفات ساختمانی که توسط مالکین در پروسه ساخت و ساز در محدوده و حریم مصوب شهر می‌باشد، مرج صلاحیت دار شناخته شده است.

در معنای عام و کلی اعضاء کمیسیون ماده ۱۰۰ قضاتی هستند که بر اساس طرح مصوب، داوری می‌نمایند.

این کمیسیون با توجه به عضویت قاضی و به موجب ضمیمۀ شماره یک دستورالعمل (۲) طرح جامع رفع اطاله ی دادرسی مصوب ۱۵/۱۱/۸۴ ریاست قوه قضائیه در فهرست نهادهای شبه قضائی قرار دارد.

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در جهت رسیدگی به تخلفات موجود در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری که در فوق به آن ها اشاره شد می‌پردازد.
ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در جهت نظم بخشیدن به معقوله شهرسازی و ساخت و سازهای درون شهری تدوین شده است.
به همین منظور و برای ساماندهی ساخت و سازهایی که در محدوده شهرها انجام می شود مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن می بایست

به تناسب اراضی یا نوع عملیات عمرانی و ساخت و ساز ی که در نظر دارند از شهرداری پروانه ساخت و ساز اخذ نمایند.

یکی از وظایف مهم شهرداری ها جلوگیری از عملیات ساخت و سازی است که بدون مجوز و یا بر خلاف پروانه های ساخت و ساز صادره از مرجع ذی صلاح در زمین‌های محصور و غیر محصور می‌باشد.


کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ از محاکم اختصاصی شبه قضائی است که به حل و فصل اختلافات به وجود آمده بین مالکین و شهرداری در خصوص اقدامات عمرانی و شروع ساختمان بدون مجوز و تخلفات مرتبط، رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نماید.

رزرو وقت مشاوره
نمونه دادخواست اعتراض به رای قطعی صادره از کمسیون ماده۱۰۰ قانون شهرداری نسبت به تخلفات ساختمانی

ریاست محترم دیوان عدالت اداری

با سلام، احتراما اینجانب …….. فرزند …… به شماره ملی……… به رای شماره ….. مورخ ………

کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری که در تایید رای مورخ …. کمیسیون بدوی با ادعای

احداث بنای زاید/تغییر کاربری/ساخت و ساز بدون اخذپروانه/ساخت و ساز برخلاف پروانه

در ملک اینجانب به پلاک ثبتی……. به نشانی: …………………………… حکم به تخریب صادر گردیده،

معترض می باشم


با توجه به مستنداتی که به پیوست دادخواست ارائه می نمایم، زیر بنای مناسب ملک برای

احداث طبقات بیشتر/تغییر کاربری/کپی مصدق پروانه ساخت و ساز/ است

و همچنین به استناد ماده ۱۱ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری تقاضای نقض رای مذکور را دارم.

با توجه به اینکه ممکن است در صورت اجرای رای قطعی کمیسیون ماده صد معترض عنه، امکان جبران خسارات وارده وجود نداشته باشد،

تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر توقف اجرای حکم تا صدور رای نهایی در دیوان را دارم

نوشته های مشابه

1 دیدگاه در “تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

امکان ارسال نظر وجود ندارد.