مفاد قانونی استرداد پس از مزایده سند رهنی

برگزاری مزایده

حق بدهکار در استرداد اموال مرهون و بازداشتی پس از اجرای مفاد سند رهنی و پس از برگزاری مزایده ثبتی

یک:

قانونگذار سابقاً در تبصره ۵ ماده ۳۶ قانون ثبت چنین مقرر داشته بود:

«در مواردی که طی سند رهنی مال بدهکار برای استیفاء طلب بستانکار معرفی می شود،

پس از بازداشت و ارزیابی و قطعیت بهای ارزیابی، هرگاه بدهکار ظرف دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی

بدهی خود را نپردازد، با دریافت حقوق اجرایی، مال به بستانکار در قبال تمام یا بعض طلب او واگذار می شود». 

حکم این تبصره در تبصره ۷ ماده ۳۴ قانون ثبت اصلاحی ۱۳۵۱/۱۰/۱۸تکرار شد.

تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت اصلاحی ۱۳۵۵/۰۳/۱۱ نیز اعلام می داشت

عملیات اجرایی با صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول یا پرداخت طلب بستانکار و اجرای تعهد بدهکار محقق خواهد شد؛

امّا، در ادامه این حکم به عنوان یک استثناء منفصلّ چنین مقرر کرده بود که:

« در صورتیکه مال از طریق حراج به فروش برسد، ختم عملیات اجرایی تاریخ تنظیم صورتمجلس حراج می باشد”

دو:

هیات عمومی دیوان عالی کشور با صدور رای اصراری شماره۶ مورّخ  ۱۳۷۲/۰۱/۲۷ تبصره ۵ ماده ۳۴ قانون ثبت را تفسیر و چنین اعلام کرد:

«نظر به اینکه تبصره ۵ ماده ۳۴ قانون ثبت وظیفه اداره ثبت را در تنظیم سند مالکیت ملک مورد وثیقه،

به نام برنده مزایده، پس از انقضاء مدت دو ماه از پایان عملیات اجرایی بیان کرده؛ تا موقعی که سند مزبور

صادر نشده و ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت نشده است، نامبرده مالک شناخته نمی شود.

در این پرونده، قبل از تنظیم سند انتقال، به لحاظ پرداخت دیون و اُجور از طرف مدیون،

دفتر اسناد رسمی فک سند رهنی را اعلام کرده و با آزاد شدن رقبات مورد وثیقه، مشارٌالیه قرارداد رسمی

با بانک ملی تنظیم و آنها را طی سند رهنی به رهن بانک داده و سند مزبور با رعایت کلیه تشریفات ثبتی

بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده و موردی برای ابطال آن در بین نبوده است؛ 

لذا، دادنامه فرجام خواسته که به موجب آن سند نامبرده به لحاظ تنظیم صورتجلسه مزایده و انقضاء مدت دو ماه

از پایان عملیات اجرایی ابطال شده بر خلاف قانون صادر شده و مخدوش است…».

سه:

به استناد این رای، سازمان ثبت اسناد و املاک با صدور بخشنامه شماره ۱۶۴۳/۲ مورخ ۱۳۵۴/۰۲/۲۸ که مفاد آن

در بند ۲۳۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی منعکس شده است، پرداخت بدهی تا قبل از صدور سند انتقال اجرایی

را مجاز اعلام کرد. بند ۲۳۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی به این شرح است:

«در مورد کلیه پرونده های اجرایی که عملیات آن منتهی به صدور سند انتقال می شود،

بدهکاران پرونده های مزبور، چنانچه حاضر به پرداخت دین باشند، می توانند قبل از صدور سند انتقال اجرایی،

کلیه بدهی خود و اُجور و خسارات را تا روز پرداخت وجه در صندوق ثبت ایداع تا از صدور سند انتقال

خو داری به عمل آید. مقتضی است مراتب را به بدهکاران اینگونه پرونده های اجرائی اخطار نمائید » .

بر این اساس ، واحدهای ثبتی قبل تنظیم سند انتقال اجرایی ، مراتب را به بدهکار ابلاغ می کردند

و اگر او در مقام تسویه بدهی خود با هزینه های اجرائی بر می آمد، ولو با گذشتن چندین سال از تنظیم

صورتجلسه مزایده، از تنظیم سند انتقال اجرایی خودداری و مورد وثیقه آزاد می شد .

چهار:

سپس مفاد بخشنامه مذکور در زمان تنظیم آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی سال ۱۳۵۵ ، در ماده ۱۷۶ آن به این شرح تکرار شد :

« ماده ۱۷۶ – در کلیه پرونده های اجرایی، پس از ختم مزایده یا حراج، هرگاه مدیون یا مالک یا متبرّع ،

بدهی پرونده و خسارات را تا روز تادیه بدهد، از تحویل مال در منقول و صدور سند انتقال خودداری خواهد شد».

پنج:

در پی شکایت سازمان بازرسی کل کشور ، هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به موجب رای شماره ۸۸-۸۷

مورخ ۱۳۶۹/۰۳/۲۹ بخشنامه شماره ۱۶۴۳/۲ مورخ ۱۳۵۴/۰۲/۰۸ سازمان ثبت اسناد و املاک را ابطال کرد .

رای شماره ۸۸/۸۷ مورخ ۲۹/۳/۱۳۶۹ دیوان عدالت اداری به این شرح است:

«با لحاظ مقررات ماده ۳۴ اصلاحی سال ۱۳۵۱ قانون ثبت و پایان یافتن مهلت مقرر در ماده مذکور،

در صورت وجود خریدار و نیز تصریح تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر همان قانون ، که طی آن ختم عملیات اجرایی را

تاریخ تنظیم صورت مجلس حراج اعلام داشته است، صدور بخشنامه ۱۶۴۳/۲ مورخ ۱۳۵۴/۰۲/۰۸

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و اعطای مهلت به بدهکاران نسبت به ایداع کلیه بدهی و اُجور و خسارات

در صندوق ثبت تا قبل از صدور سند انتقال اجرایی ، مغایر قانون تشخیص و به این لحاظ ابطال می گردد.

حق بدهکار در استرداد اموال مرهون و بازداشتی پس از اجرای مفاد سند رهنی و پس از برگزاری مزایده ثبتی

باوجود این، چون در پرونده های اجرایی که مال به بستانکار واگذار می شد، تاریخ ختم عملیات اجرایی

همان تاریخ تنظیم سند انتقال اجرایی تلقی می شد و حکم قسمت اخیر تبصره ۲ ماده ۳۴ قانون ثبت،

فقط ناظر به پرونده هایی می شد که مال از طریق مزایده به اشخاص ثالث واگذار می گردیدT

سازمان ثبت اسناد و املاک با صدور بخشنامه شماره ۴۲۳۶-س/۲مورخ ۱۳۶۰/۱۱/۱۹ رای هیأت عمومی

دیوان عدالت اداری را منحصراً ناظر به واگذاری ملک به برنده مزایده دانست و اعلام کرد

بند ۲۳۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی در موردی که مال به بستانکار واگذار می شود ، به قوت خود باقی است.

استرداد اموال مرهون و بازداشتی پس از اجرای مفاد سند رهنی
شش:

دو سال بعد، هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با صدور رای شماره ۶ مورخ ۱۳۷۱/۰۱/۲۵ ماده (۱۷۶)  

آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی را هم ابطال کرد.

در این رای می خوانیم : « قسمت اخیر تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۵۱/۱۰/۱۸ مصرّح است در صورتی که مال از طریق حراج به فروش برسد ختم عملیات اجرایی تاریخ تنظیم

صورت مجلس حراج است؛ لکن، ماده ۱۷۶ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء مصوب ۱۳۵۵/۰۴/۰۶ که دایره اختیارات مدیون را اضافه و مقرر داشته:

«پس از ختم مزایده یا حراج هرگاه مدیون بدهی و خسارات را تا روز تادیه پرداخت کند از تحویل مال منقول و صدور سند انتقال خودداری خواهد شد با اکثریت آراء مغایر با مفاد تبصره مرقوم تشخیص و حکم به ابطال آن صادر می شود ».

علاوه بر این، هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مطابق رای شماره ۱۵۷ مورخ ۱۸/۱۱/۱۳۷۶ یک بار دیگر،

که البته با رای قبلی متعارض می نماید، حکم بر ابطال قسمتی از ماده ۱۷۶ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی

صادر کرده است. در این رای آمده است:

« باتوجه به قسمت آخر تبصره ۲ ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک که ملاک ختم عملیات اجرایی

در شق حراج را تنظیم صورتمجلس حراج اعلام داشته است، اطلاق ماده ۱۷۶ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی

لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی در قسمتی که منافی اعتبار آثار اعتبار مترتب

برختم عملیات اجرایی است ، مغایر تبصره ۲ ماده ۳۴ قانون فوق الذکر شناخته می شود و به استناد قسمت دوم ماده ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می گردد».

هفت:

پس از تصویب قانون اصلاح ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت و حذف ماده ۳۴ مکرر آن در ۱۳۸۶/۱۱/۲۹

مقررات قبلی ملغی و تقریباً همه چیز به آئین نامه واگذار شد.

آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی در تاریخ ۱۳۸۷/۰۶/۱۱ از سوی رئیس قوه قضائیه تصوب شد

و هم اکنون با در نظرگرفتن اصلاحات ۱۳۹۸/۱۲/۰۶ لازم الاجراء است. در این آئین نامه، موادی به این موضوع اختصاص داده شده است.

الف

ماده ۱۵۵ آئین نامه جدید موارد ختم عملیات اجرایی را به این شرح احصاء کرده است :

الف . وصول کلیه مطلبات بستانکار و حقوق دولتی و هزینه های قانونی.

ب. تحویل مال منقول به برنده مزایده.

ج. تنظیم و امضاء سند انتقال اجرایی اموال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی.

د. تحقق تخلیه یا تحویل در مواردی که اجرائیه برای تخلیه یا تحویل صادر شده باشد .

و. اجرای تعهد متعهد.

تبصره : در صورتیکه مال از طریق مزایده به شخص ثالث فروخته شود ، ختم عملیات اجرایی تاریخ تنظیم صورتمجلس مزایده خواهد بود .

ب:

در تبصره ذیل ماده ۳۹ آئین نامه نیز آمده است:

« در کلیه پرونده های اجرایی که مورد مزایده به بستانکار واگذار می شود ، بدهکار می تواند تا قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال اجرایی اموال  یا تحویل مال منقول ، حسب مورد ، اقدام به پرداخت بدهی خود نماید.

در این صورت، خسارت تاخیر تادیه برای مراجعی که قانوناً حق مطالبه آن را دارند[ مانند بانک ها] تا روز پرداخت وجه در صندوق ثبت محاسبه و وصول خواهد شد».

رزرو وقت مشاوره
نتیجه گیری:

پس از برگزاری مزایده، اگر شخص ثالثی برنده مزایده شده باشد، باتنظیم صورتجلسه مزایده، بدهکار نمی تواند

با پرداخت مطالبات بستانکار و هزینه های اجرایی از تنظیم سند انتقال اجرایی به نام برنده مزایده جلوگیری کند؛

امّا، در صورتیکه مال مورد مزایده به دلیل نبودن خریدار به بستانکار واگذار شود،

بدهکار تا قبل از تنظیم سند انتقال اجرایی دارای چنین حقی است؛

با این توضیح که اگر بستانکار قانوناً حق مطالبه خسارت تاخیر تادیه را داشته باشد،

بدهکار ملزم است خسارت تادیه مربوط به بازه زمانی بین تاریخ صورتجلسه مزایده و تاریخ تسویه حساب را نیز به همراه سایر ارقام  بدهی بپردازد

نوشته های مشابه